海南现在严控房地产炒作，看看这段历史，就知道为什么了
海南现在严控房地产炒作，看看这段历史，就知道为什么了
最近，海南利好政策不断，创建国际自由贸易试验区的消息传来。与以往政策利好不同的是，监管层一直在强调严控房地产炒作。从本月25日开始，海南开始全省限购，并规定用地供应将向自贸区建设倾斜。
为什么海南会如此防范房地产市场炒作呢？建国以后，海南一直是隶属于广东的一个行政公署，1988年海南才独立建省，并全岛办特区。遥想1988，百万人才赴海南，因为这对于创业者而言是一块热土，这是人们熟知的第一次海南热。
海南建省
1992年，总设计师南方讲话之后，新一轮的改革开放高潮再度升起，加上“自由岛”的诱导，海南岛的房地产市场骤然升温，房地产的价格猛涨，来海南投资房地产的人日益增多，最高潮的时候，在海南注册的房地产公司高达4020家。冯仑、王功权、潘石屹那帮所谓的“万通六君子”的海南万通也是在这段时间前后办的，想当年挥斥方遒，豪气干云的一帮人啊！
这一段时间，全国许多金融机构纷纷来海南设立办事处、代表处，大量的资金涌入了海南，据统计，1992年至1994年流入海南的资金达1000多亿元，这些资金绝大部分来自银行信贷资金，也使当时的海南省一下由借差省变为存差省，1992年存差高达77.29亿元。这就是第二次海南热。
当时流入海南的巨额资金，绝大部分是投资房地产的。
大佬当年
1988年，海南的房地产建筑面积仅有19.94万平方米，总造价才2.04亿元，但到了1993年，房地产建筑面积就到了157.55万平方米，总造价己达34.78亿元。海口、三亚、琼山等地，上万公顷的土地被购置，许多乡村甚至部队营区的土地也被购置。除了搞开发外，流入海南的资金许多是用来炒作套利的。一个项目一打桩，就有人来购买；拥有一张土地红线图就可以出卖转手，有的项目甚至被转手加价20次以上。
当时的海南，每一块土地，每一张报建申请批复，每一栋成品楼或半成品楼，都是炒作的对象，别墅的房价，有的每平方米己炒到10000多元，海口滨海大道的土地己涨到300多万元一亩。诱人的房地产利润，吸引了众多的国内外客商，当时的房地产价格己远远背离成本，背离房地产购买者的真正需求。
烂尾楼
这种繁荣只是表象，光鲜数字背后是海南经济的虚弱无力。随着1993年下半年宏观调控，很多房地产企业资金链断裂，海南房地产泡沫经济破灭，海南经济金融陷入困境。信贷资金大量被套在房地产上，流动性迅速减慢，筹资成本增高，一些金融机构出现支付困难，进而导致海南34家城市信用社被处置，海南发展银行被关闭，九家信托投资公司被停业整顿。全国有一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金也严重受损。
在房地产虚假繁荣的刺激下，从建省到1993年，海南GDP增长率一直在两位数水平，海南经济增长速度更是分别高达40.2％和20.9％，人均GDP第一次超过全国平均水平。
烂尾楼
但是，房地产泡沫刺破之后，1996年，海南经济增长率一下子回落到了4.8%。大量的房地产被闲置，数不清的烂尾工程成了很多城市的伤疤。除了工程烂尾之外，更为严重的是很多物业产权混乱不清，债权债务纠纷非常普遍。海南从热土一夜之间成为乱境！
据调查统计，1998年底止，海南建省以来十年间，商品房开发建设规模己达到3669万平方米，其中竣工1686万平方米，在建143.9万平方米，未销售的现房有703.4万平方米，其中空置593.9万平方米。楼市崩盘的背后是银行呆账坏账的涌出，当时仅仅四大行的坏账就高达300亿元。地价和房价都出现雪崩局面，1993年每平米5000的房子，1995年就是2000了，到了1997年，竟然不足1000了！
“天涯、海角、烂尾楼”成为调侃海南的语言。
荒废的工地
1998年，国家开始着手解决海南积压房地产问题。1999年6月24日，国务院下发了《处置海南省积压房地产试点方案》，从而拉开了全面处置海南积压房地产的序幕。这场清理，一直搞了八年才算结束！
说来也很有意思，海南楼市崩盘的时候，东北经历了一波最大规模的国企职工下岗潮。1997年底，东三省国企员工下岗的数量达到了259万，占比超过全国下岗人数的22%，接近四分之一的下岗职工都在东北。此后，东北经济虽经大力扶持，但回天乏术，导致大量人口持续不断外流。
很多南下东北下岗职工去了海南，带着从东北带来的工龄买断资金来到这陌生的海岛，随处可见的每平米一千元以下的房子，东北人拯救了崩盘的海南楼市。
废弃的别墅
2004年海南房地产全面、持续、大幅升温。各路资本再度大举进入海南房地产市场。中信集团、长和系、霍英东集团、恒隆集团、华润集团、创维集团、吉利集团等数百亿元之巨的房地产投资在2004年大规模进军海南;广东、浙江、北京、上海等地的炒楼资金也迅速涌向中国海南这个美丽的海岛。海南房价随之开始新一轮上涨。
