房屋托管风险不小，表面省事，实际很麻烦

房屋托管风险不小，表面省事，实际很麻烦

目前，大城市的房屋租赁市场上出现了不少房屋托管公司，他们从房东签下房源代为“托管”，声称能让房东的房屋长期稳定出租，又省去自己找租客管理房子的烦恼，可以说稳赚不赔。

@象牙山律师身边的朋友，就咨询过问题：为了图省事，将自己房子委托给房屋托管公司出租靠谱么？

这是个很有趣的法律和经济话题，@象牙山律师研究后认为，房屋托管存在着很大的风险，一定要慎重。

一、什么是房屋托管，有什么优势

房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理,招租，承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。合同期内,由房屋经营单位代收房租,水电费,煤气费,物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行账户,受托方承担中途租客退租风险.受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险.从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

对于出租方来说，房屋托管对于平时工作繁忙的、长期在外的离岸人士、不想受租房琐碎滋扰、不擅长打理出租房的人士来说很有吸引力。

对于承租方来说，房屋托管由于有专业公司打理，所以房屋装修、服务、都可以标准化，房屋品质会有提升；同时，部分房屋托管企业的市占律高的话，出租的租期可以很灵活，对于短租或者不确定租期的租房来说很友好。

对于房屋托管企业来说，托管公司通过约定空置期、附加装修、专业服务等手段，提升房屋居住价值，赚取承租和出租之间的价差。另外，托管公司跟房东约定的付款方式是付一压一，尽可能压缩资金周期；而出租给房客，付款方式最短是付三押一，长的甚至半年、一年一付，这样托管公司就掌握了资金的时间差的利润。

二、法律性质和风险

目前国内市场的房屋托管实际上是变相的双边代理，经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同。也就是说，这种租赁关系的建立是两份独立合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同，另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同。这种合约性质与所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。

在“托管”模式下，房东和租客间的信息不再透明，只能依靠房屋托管公司的自律来避免纠纷的发生，一旦出现问题，出租方和承租方对于事件解决往往不可控。由于合同的相对性，房东与租客间不直接是合同的双方，往往因为托管公司的运作失误，而造成双方损失。

最常见的法律风险有：

1、房东租金“拖拉”风险

房屋托管后，房租一般是每月定期由托管公司支付。有一些托管企业开始时租金支付会比较及时，但由于经营不善或者其它原因，后来会产生租金拖拉情况。如果是房东直租的话，房东可以通过因租户违约解除合同，收回房子来解决此类问题。但是房屋托管后，由于房东和实际租客间没有直接合同关系。很多事件中，租户是可以证明已经支付了房租了，只是由于托管公司的原因而没向房东支付房租。这时，房东就无权以上述方法来解决问题了，租客完全可以合法地继承租住在房屋当中。

2 、违法分租风险

一些托管公司为了赚取高额利润，或者因市场变动原因光靠租金差价利润不足，就会采取分租方式，把租来的房子租给多个房客，甚至是加上一些隔断改造增加房间，尽可能使整套房子的利润最大化。这种隔断行为虽然不一定是法律禁止的，但有可能在托管合同中并未约定，而是托管公司单方面违约行为。别外，我国相关行政法规是禁止群租行为的，如果隔断过多造成了群租违法行为，执法部门进行查处时，房东也要承担责任。

3、托管公司跑路风险

一些托管公司本身就是骗子，收取房客租金后卷款走人；还有一些托管公司是因经营不善，无法承担租金等因素而跑路了。这时候对于，房东和房客双方均有很大法律风险。除直接的经济损失以外。对于房东来说，如果租房是善意第三方，那么他与托管公司的租赁协议是有效的，房东不能把租房赶走。对于租客来说，如果房东是不知情的，那么他就要住在了没有合法授权的房屋当中，房东如果不配合他租住，那么自身利益无法维护。

4、租户身份和行为风险

一般而言，房东选择将房子托管后，就已经丧失了选择房客的主动权，根本不知道什么人会住进房子，遇到素质不高的房客，破坏房屋是次要的，万一发生了行政、刑事案件等严重情况，房子被查封等风险都是不可控的。

所以，为了避免这些风险，@象牙山律师个人建议，对于房屋托管一定要慎重的决定选择。

当然，房屋托管能够提高租赁双方的效率，肯定是有价值的，重要的是对于其创设监管的制度和手段。我国有些城市进行了很好的探索，这里也可以分享一下杭州市的做法。